05. 부동산입지론과 공간구조론
회식자리에서는 위치가 안좋더라도 티내지 말고 : 위치지대설 - 튀넨
술은 따라 준 만큼만 마셔 : 준지대설 - 마셜
입이 차면 앓는소리 하고 : 입찰지대설 - 알론소
회사카드는 절대 막쓰면 안돼 : 절대지대설 - 맑스(마르크스)
회식때 비옥하게 확 먹고 차액은 니카드로 : 차액지대설 - 리카도
<지대론>
* 리카도의 차액지대설 : 지대발생의 원인은 토지의 희소성과 비옥도에 근거. 차액지대가 성립하여면 비옥한 토지가 희소해야하고, 수확체감의 법칙이 작용해야 하며, 토지의 비옥도나 위치상의 편의가 달라야 한다. 생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다. (실제로는 한계지에서도 지대가 발생하는데 리카도의 차액지대설은 한계지의 지대 발생을 설명하지 못해 비판을 받았다.) 차액지대는 보다 열등한 토지를 이용하게 되는 상황에서 비옥도에 따른 생산력의 차이에 의해 발생하며, 차액지대의 크기는 우등지와 한계지간의 생산물(생산비)차이에 의해 결정된다. 지대는 생산비가 아니므로 생산물의 가격에 포함되지 않는다. 지대는 비옥도가 다른 토지의 이윤을 균등하게 만드는 차액이자 경제적 잉여 또는 불로소득이다. 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지 생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다. (지대가 토지생산물의 가격을 결정하는 것이 아님) 지대를 소득으로 간주하여 생산물의 가격이 비싸서 지대가 비싸다고 주장한다. 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대토지가 된다.
* 튀넨의 위치지대설 : 입지지대이론, 입지교차지대설, 고립국이론이라고도 하며, 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 보았다. 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다. (거리와 지대는 반비례) 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 보았다. 지대 = 생산물가격 - 생산비 - (단위거리당 수송비x거리) 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다. 농산물 생산활동의 입지경쟁 과정에서 토지 이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰지대라 한다. 작물, 경제활동 등에 따라 한계지대곡선이 달라진다.
* 알론소의 입찰지대설 : 입찰지대는 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액(최대지불용의액)으로, 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대를 말한다. 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 이론으로 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다. 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다. 가장 높은 지대를 지불할 능력을 가진 자가 토지를 차지하며, 그에 의해 토지의 용도가 결정되고 토지이용이 이루어진다. 특정 토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데 이때 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다. 알론소의 입찰지대곡선은 도심으로부터 지대가 0인 한계점까지 각 구간별 지대곡선의 최고가격을 연결한 포락선이다.
* 마르크스의 절대지대설 : 모든 토지가 사유화되어있는 자본주의 사회에서는 최열등지라 할지라도 지대를 강요하기 때문에 토지의 비옥도나 생산성에 관계없이 개인의 배타적인 토지 소유 자체로 지대가 발생한다고 본다.
* 마샬의 준지대론 : 마샬은 공장, 기계, 기구 등의 생산요소의 이용에 대하여 지불되는 대가를 준지대로 정의하였는데 이는 토지에서 얻어지는 소득을 지대라고 하는 것을 본떠서 어떤 특정한 기계나 기구 등에서 얻어지는 소득을 준지대라고 하였다. 한계생산이론에 입각하여 리카도의 지대론을 재편성한 이론이다. 준지대는 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득으로 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득이다. 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.
* 파레토의 경제지대설 : 토지 뿐 아니라 노동, 기계 설비처럼 공급의 희소성 있는 상품에 지대 발생. 파레토지대 = 경제지대. 전용수입은 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액(최소한의 대가)이다. 경제지대는 이 최소한의 대가를 초과한 소득을 말한다. 가격 탄력성이 낮을 수록 경제지대가 증가한다. - 총마전(총맞은) 파레토 : 총수입 마이너스 전용수입은 파레토지대
* 헤이그의 마찰비용이론 : 지대란 토지의 이용자가 교통비를 절약할 수 있고 상대적 도달가능성을 가지는 경우 토지 소유자가 토지 이용자에게 부과하는 요금이라고 하여 지대에 있어서 교통비를 강조하였다. 공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합이며, 토지는 고정되어 있으므로 교통비의 절약분이 지대라고 하였다. 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다. - 에이그(헤이그), 수지랑 마찰있구나 : 수송비+지대는 마찰비용
<도시공간구조이론>
* 버제스의 동심원이론 : 미국의 사회학자 버제스가 튀넨의 고립국 이론을 응용하여 1925년 시카고시에 대한 실증적 연구를 통하여 제창한 이론으로 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다. 도시 성장은 사회 계층의 공간적 분화과정에 의하여 다섯 개의 동심원으로 이루어진다는 이론을 통하여 도시 내부 구조를 파악한다. 조시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 첨이과정을 거쳐 중심업무지구.천이(점이)지대.주거지역 등으로 분화하며, 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 많아지는 경향을 보인다. 주택지불능력이 낮을수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다. 제1지대(중심업무지대) - 제2지대(천이지대로 상업, 주택, 경공업 기능이 혼재됨) - 제3지대(근로자거주지대, 저소득층 주거지대) - 제4지대(중산층주거지대) - 제5지대(통근자지대, 교외지구)
* 호이트의 선형이론 : 도시의 성장과 분화가 주요 교통망을 따라 확대되면서 나타나는데, 그 모양이 마치 부채꼴과 같다고 하여 선형이론이라고 한다. 주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다. 도심부에 저임대의 주택지가 형성되어 있고, 외곽지로 나갈수록 중.고소득층의 주택이 형성된다. 고소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다. 버제스의 동심원지대이론을 선형으로 수정한 것이다. 중앙업무지대 - 도매.경공업지구 - 저급주택지구 - 중급주택지구 - 고급주택지구 순으로 배치됨.
* 해리스와 울만의 다핵심 구조 이론 : 1945년 도시 지리학자 해리스와 울만이 버제스의 동심원 이론 및 호이트의 선형이론을 수정하여 주장한 도시 구조 모델로서 현대 도시들은 하나의 중심이 아니라 여러개의 전문화된 중심(핵심지)으로 이루어져 있으므로 도시 내부 구조는 다핵 모델에 의해 설명될 수 있다는 이론이다. 다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택, 저급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다. 핵심을 분화시키려는 네가지 요인 - 특정입지와 시설을 필요로 하는 특정산업, 한 장소에 입지하려는 유사 업종간의 집중 지향성(집적 지향성, 집적이익), 서로 다른 업종 간에 분리하려는 분산지향성(비양립성, 이종분), 특정 장소에 대한 업종별 경제지대의 지불 능력 차이.
<입지론 - 공업입지 / 상업입지>
* 베버의 최소비용이론 : 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 원료지수 개념을 사용한다. 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 것이다. 운송비가 최소가 되는 지점이 최적의 입지가 될 수 있다. 등비용선(기업이 입지를 바꿀 경우, 그에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 선), 원료지수(제품 중량에 대한 국지원료 중량의 비율), 공장입지(수송비, 인건비, 집적이익을 종합해서 최소비용인 지점)
* 뢰시의 최대수요이론 : 생산비 측면만을 강조하는 베버의 이론을 비판하면서 수요측면을 강조한 이론이다. 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요 측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한다. 수요측면의 입장에서 기업은 시장 확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.
* 크리스탈러의 중심지이론 : 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증. 인간정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다. 재화의 도달거리와 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때 판매자의존속을 위한 최소한의 상권 범위가 된다. 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.
* 넬슨의 소매입지이론 : 특정 점포가 최대 이익을 얻을수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.
* 레일리의 소매인력법칙 : 중력모형을 이용한 상권의 범위를 확정하는 모형으로 A도시와 B도시의 중간지점에 C도시가 있는 경우, C도시 소비자들의 A도시와 B도시로의 구매지향비율은 A와 B 두 도시의 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다. A의 인구유인비율 : B의 인구유인비율 = (A인구 / AC거리²) : (B인구 / BC거리²)
* 컨버스의 분기점모형(큰버스를 경계해) : 컨버스는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리의 소매중력모형을 수정하였다. 컨버스의 분기점모형은 소매인력법칙을 응용하여 두 도시간의 구매 영향력이 같은 분기점의 위치를 계산하는 모형이다. A도시에서 분기점 M까지의 거리 (AM) = A도시와 B도시 간의 거리 / [1+√B인구(면적) / A인구(면적)]
* 허프의 확률이론(상권분석모형) : 허프는 상권분석에서 소비자의 소비행태를 중시하였으며, 확률의 개념을 도입하여 상권의 규모(또는 매장의 매출액)을 확률론적으로 파악하였다. 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 공리에 바탕을 두고 있다. 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로써 제로섬게임이 된다는 한계가 있다. 소비자가 특정점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정되며 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있다. 각 점포의 매력도는 소비자로부터의 거리(x마찰계수)에 반비례하고 상품면적에 비례한다. 허프는 확률이론을 토대로 소비자들은 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인 뿐만 아니라 효용(매력도)이라는 비공간요인도 고려하였다.
1. 일반적으로 상품이나 서비스의 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모가 크고(ex.백화점) 상품이나 서비스의 구입빈도가 높을수록 상권의 규모가 작다(ex.슈퍼마켓)
2. 상권확정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.
* 상권확정을 위한 접근법 : 공간독점법(편의품점, 체인점, 주류판매점, 우체국처럼 거리에 제한을 두는 업종이나 면허가 필요한 업종 등 지역독점력이 행사되는 업종에 주로 적용) / 시장침투법(상호간의 상권이 중첩되어 있는 백화점, 선매품점, 슈퍼마켓 등 대부분의 상권분석에 적용, 상권의 중첩인정) / 분산시장접근법(고급가구처럼 전문화된 상품을 취급하는 업종으로 특정 수요계층을 대상으로 하는 경우 적용)
3. 컨버스는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리의 소매중력모형을 수정했다.
4. 허프는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.
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